Los gastos de comprar un piso representan un porcentaje muy significativo del total del precio de compra-venta. El famoso 10% de gastos esconde muchos detalles que vale la pena conocer. Ya os adelanto que muchas veces este porcentaje se acerca más al 12% .

También analizaremos el impacto que tiene la nueva normativa del IVA, que aumenta los costes fiscales de adquirir una vivienda de obra nueva en relación a la compra de una de segunda mano.

¿Qué gastos nos supone adquirir una vivienda?

Lo primero que tiene que saber cualquier persona que se plantee adquirir un inmueble con financiación hipotecaria es que firmará ante notario dos escrituras diferentes:

• Escritura de compra-venta de la vivienda.
• Escritura de préstamo hipotecario.

Es importante tener claro que hay dos escrituras y cuando estén debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, en un mes aproximadamente, hay que solicitar ambas a la gestoría del banco (normalmente la forma de saber que ya están listas, si no nos llaman, es ver en nuestra cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos).

Vamos a dividir los gastos en los que corresponden a la compra-venta y los que corresponden al préstamo hipotecario. El cliente normalmente ve en su cuenta un único cargo, una provisión por gastos de tramitación, que es una aproximación a todos los gastos de la operación.

Cuando la gestoría ha liquidado todos los impuestos y ha registrado las escrituras, normalmente veremos un abono de una pequeña cantidad en nuestra cuenta (lo que sobre de la provisión), aunque podría pasar que nos quitaran dinero (si en su momento se nos hizo una provisión insuficiente).

Gastos de compra-venta

Hay que tener en cuenta las siguientes partidas de gasto:

• Gastos de notaría.
• Gastos de gestoría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• IVA en el caso de obra nueva e Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en el caso de pisos de segunda mano.
• AJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Los honorarios de gestoría, al ser una empresa externa, varían en función de los acuerdos a que haya llegado con la entidad financiera que la contrata.

Mención aparte merece el IVA aplicable a la obra nueva; este impuesto ha subido del 7 al 8% en vivienda libre y sigue en el 4% en vivienda protegida.

En cambio en vivienda de segunda mano sigue el Impuesto de Transmisiones Onerosas en el 7%, si bien algunas CC.AA. como Cantabria ya lo han subido al 8%.

En cuanto a Actos Jurídicos Documentados, se paga un 1% sobre el valor de compra-venta en el caso de obra nueva. Para compra-venta de viviendas de segunda mano no se aplica, ya que es un impuesto incompatible con el ITP.

Los gastos de la compra-venta de obra nueva siempre son un 1% más que los de la compra de pisos de segunda mano (efecto AJD), y la diferencia es del 2% si la CC.AA. no ha incrementado el ITP.

Gastos de la hipoteca

Supone los siguientes costes:

• Tasación.
• Honorarios de gestoría.
• Aranceles de notaría.
• Registro de la Propiedad.
• AJD.
• Comisión de apertura bancaria.

La tasación es el primer gasto al que se enfrenta alguien cuando solicita una hipoteca al banco. varía de entre 200 y 400 euros según la cuantía de la tasación del inmueble.

En teoría podríamos elegir nosotros la tasadora homologada deseada, pero en la realidad el banco nos impone la sociedad de tasación que quiere. La vigencia de una tasación para poder utilizarla en otro banco es de 6 meses.

Para los honorarios de gestoría, notaría y registro nos remitimos a lo escrito para la compra-venta.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava en un 1% la responsabilidad hipotecaria (el resultado de sumarle al valor de la hipoteca una serie de partidas más por las que responde la vivienda si se tiene que subastar); en la provisión de fondos, por simplificar, toman el 1,5 o incluso el 2% del valor de la hipoteca.

 La comisión de apertura depende de la entidad financiera; la mejor oferta en hipotecas sería del 0% y la regular un 1% sobre el total de la hipoteca.

Veamos en un ejemplo práctico los gastos de compra-venta de una vivienda nueva y una de segunda mano, en una CC.AA. que no haya subido el ITP y sin tener en cuenta las condiciones personales del solicitante (hay bonificaciones según edad, minusvalías, etc. según comunidades).

Provisión de fondos de una vivienda de obra nueva

Importe de la compra-venta: 200.000 euros.
Hipoteca: 180.000 euros.

Comisión de apertura del 0,5%
El caso que vamos a ver es cuando un particular compra un piso recién terminado a una promotora.

Provisión de fondos de un piso de segunda mano

En este caso no se paga IVA ni AJD sobre el valor de la vivienda, sino ITP. Veremos que hay menos gastos.

La regla del 10% de gastos en la realidad

¿Se cumple la regla del 10% de gastos comentada en el inicio?

Para una vivienda de 200.000 euros y una hipoteca de 180.000 euros, en obra nueva nos da un total de gastos de 24.415 euros. En el caso de segunda mano, éstos ascienden a 20.557 euros. Por tanto:

Obra nueva: 12,21 % de gastos.

Segunda mano: 10,27 % de gastos.

La regla del 10% nos cuadra los gastos de compra-venta de un inmueble de segunda mano, pero se queda corta en los pisos de obra nueva.

Además vemos claramente que comprar una vivienda nueva, en la mayoría de CC.AA., sale un 2% más caro que comprarla usada.

Pau A. Monserrat Valentí
Responsable de contenidos de Bankimia, comparador de productos bancarios.