No es ningún secreto que en los dos últimos años los principales compradores de activos inmobiliario están siendo los llamados Family Office, pero ¿qué son en realidad los llamados Family Office y cómo actúan? Sin lugar a duda los Family Office están siendo los actores principales en la compra de activos inmobiliarios. Son grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan el patrimonio familiar, distinguiendo entre dos clases, los grupos familiares que ya han vendido la empresa (en este caso tienen más liquidez) y lo que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de caja proviene de su negocio actual.

Estos grupos se caracterizan por su discreción, en la mayoría de las ocasiones no quieren publicidad de las operaciones que realizan y actúan con total transparencia y seriedad. Su principal ventaja es que no suelen financiar las operaciones, son realmente rápidos en la toma de decisiones y tienen bien definido el tipo de activo a adquirir.  Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra.
Los activos que compran son básicamente:

• Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino.
• Negocio promotor: Muchos de estos grupos entraron como socios de grupos promotores y han salido rebotados de este tipo de negocio y no quieren saber nada de tomar riesgos y menos aún de promover.
• Localización:  Es vital para estos grupos. Si el inmueble no está bien ubicado no interesa.
• Garantías de renda: Si el inquilino no es de primer nivel exigen avalaes bancarios de 6 a 12 meses, pero en la mayoría de casos son activos realmente bien ubicados y los arrendatarios suelen ser multinacionales de primer nivel.

En la práctica estos grupos están copando el 80% de las operaciones que están cerrando últimamente en el mercado de inversión inmobiliaria en España. El único problema que pueden tener es en operaciones de volúmenes importantes superiores a los 10.000.000 €. En esta caso son menos los grupos familiares que pueden llegar a estas cifras, pero existen y de hecho se han cerrado operaciones de importes superiores, si bien normalmente prefieren diversificar en varias operaciones menores para no tener demasiado riesgo en un inmueble..

Aunque pueda parecer imposible, en las últimas operaciones importantes que se han cerrado en Barcelona o Madrid, las compras se han producido tras un duro proceso en el que han competido varios posibles compradores, principalmente como comentamos Family Offices.

Las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, pero básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime (tales como Portal del Angel en Barcelona o Preciados en Madrid). Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el yield exigido estará entre el 5 % y el 6 %. Serían por ejemplo locales ubicados en calles como Rambla de Catalunya en Barcelona o Serrano en Madrid.

Resumiendo, estos Family Office saben realmente lo que compran, actúan de manera conservadora y están evitando la compra de naves industriales y mercado residencial, ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos, siendo sus principal objetivo los locales comerciales, parkings enteros, hoteles y edificios de oficinas si están realmente bien ubicados.  En el mercado residencial sólo están dispuestos a entrar si los precios son realmente bajos y los activos céntricos, pero aún así por experiencias pasadas les cuesta mucho adquirir este tipo de inmuebles.