La firma de la hipoteca es el pistoletazo de salida de una larga carrera que nos obligará a pagar, todos los meses y durante décadas, una considerable cantidad de dinero en concepto de (1) el capital que nos han prestado, (2) los intereses que el banco cobra por el servicio y (3) las comisiones por cambios en el plan inicial, como cancelación anticipada, novación o subrogación.


Pero además, la mayoría de bancos dispuestos a concedernos la hipoteca intentará que acabemos contratando alguno de los llamados productos vinculados, cuantos más mejor (para ellos, claro).
Estos productos, que pueden ser seguros, planes de pensiones, productos de inversión, contratación de tarjetas con gasto mínimo, etc., suponen para el banco la seguridad de que, por una vía u otra, recuperará el préstamo con creces.

Para el cliente, en cambio, pueden suponer un encarecimiento de hasta 300 euros la cuota mensual, convirtiendo lo que parecía una buena hipoteca en una hipoteca cara.
Y lo peor es que no siempre son opcionales, es decir, muchas entidades los incluyen en el contrato de la hipoteca sin habernos explicado todas sus condiciones como parte inherente al préstamo.
Pero ¿cuánto pueden encarecer la cuota exactamente y cómo calcularlo? Ahí van algunos ejemplos extraídos de hipotecas en vigor:

Hipoteca Top de Bancopopular-e

En la letra pequeña de esta hipoteca a Euribor + 0,30% encontramos que es necesario contratar un seguro de amortización de créditos (similar al seguro de vida) en las siguientes condiciones:
“Prima única: calculada para un varón de edad aproximada 35 años que solicite 30.050,60 euros: 2.905,58 euros”

Traducción: en cuanto firmemos la hipoteca tendremos que pagar de una sola vez 2.905,58 euros por cada 30.050,60 euros de préstamo. Para una hipoteca media de 150.000 euros, eso supondría abonar 14.503,44 euros además de la entrada, para un seguro que ni siquiera sabemos cuántos años cubre.

Sin embargo, la misma entidad ofrece la hipoteca Premium a Euribor+0,39% con los mismos productos vinculados pero, esta vez, el seguro de amortización de créditos se paga con una prima anual de  “54,85 euros para una hipoteca de 30.050,60 euros”.

La diferencia con la anterior es tan grande que podríamos pagar esta cuota durante más de 50 años sin alcanzar la astronómica cifra del seguro de la Hipoteca Top. Se trata de un caso donde se ve muy claro que es más rentable contratar una hipoteca con un interés menos competitivo pero sin seguros que la encarezcan.

Hipoteca Uno-e

La hipoteca de Uno-e ofrece un tipo de interés todavía más bajo, de Euribor + 0,29%, pero para lograrlo el cliente tiene que aceptar un seguro de vida PUF al 4,94% sobre el capital total de la hipoteca.

Traducción: para lograr el diferencial de 0,29% en una hipoteca media de 150.000 euros deberemos pagar unos 7.350 euros, también al principio y todo a la vez (PUF: Prima única financiada). Si el plazo de amortización de la hipoteca fuera de 30 años, la cuota mensual sería de 532 euros, pero sumándole del seguro quedaría en 558 euros. Es decir, la cuota aumenta más de 25 euros al mes o más de 300 euros al año, lo que es más del doble de un seguro de vida en el mercado.

Uno-e también comercializa una hipoteca a Euribor + 0,39%, un interés 0,10 puntos más alto que la anterior pero sin el seguro PUF. La cuota en este caso sería de 566 euros en vez de 558 euros, un aumento de únicamente 8 euros por mes o 96 euros por año, sin duda más rentable que la otra oferta de Uno-e.

Hipoteca 35 de Barclays

Al leer las condiciones de la hipoteca 35 de Barclays a Euribor + 0,45%, encontramos un asterisco al lado de la TAE del 2,02% que nos remite al siguiente texto en letra pequeña:

“TAE calculado según Euribor publicado el 02/09/10 (1,421) para un préstamo de 150.000€ a 35 años (plazo máximo) incluyendo la contratación del Seguro de Vida con una prima total de 1.901,65€ y para un varón de 30 años, con un capital asegurado del 100% y por una duración del seguro de 8 años contratado con CNP BARCLAYS VIDA Y PENSIONES, S.A., Compañía de Seguros a través de Barclays, Mediador Operador de Banca Seguros Vinculado S.A., y un Seguro de Protección de Pagos con una prima de 3.210,47€ calculada sobre el importe del referido préstamo y una duración del seguro de 8 años contratado con CNP VIDA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A., a través de Barclays, Mediador Operador de Banca Seguros Vinculado, S.A..”

Traducción: para conseguir un interés de Euribor + 0,45% hay que contratar dos seguros: uno de vida que cuesta 1.901,65 euros y otro de protección de pagos que cuesta 3.210,47 euros (5.112,12 euros en total). Los dos seguros cubren 8 años y se pagan al principio pero, si en vez de prima única los pagáramos mes a mes, supondrían un aumento de 53,25 euros.
Para hacernos una idea más concreta: la cuota para una hipoteca de 150.000 euros a 35 años a Euribor + 0,45% sería de 487 euros al mes. Pero con los seguros, la cuota sería el equivalente de 540 euros al mes. Es decir, que nos saldría más barato contratar cualquier hipoteca a Euribor + 1% sin seguros que firmar la Hipoteca 35 de Barclays.

¿Qué hay que saber para evitar los seguros en la medida de lo posible?

1.       El único seguro que estamos obligados a contratar por ley al tener una hipoteca es el seguro de incendios, y no necesariamente con la aseguradora del banco.

2.       En general, cualquier compañía aseguradora que no pertenezca a ninguna entidad ofrece los mismos seguros a un precio notablemente inferior.

3.       Si no queremos acabar contratando seguros y otros productos financieros que no entendemos ni necesitamos, debemos huir de las hipotecas bonificadas. El juego de estas hipotecas es el siguiente: rebajan el interés a medida que contratamos más y más productos.

Es el caso de una hipoteca que ofrezca un interés de Euribor + 0,25% pero solo a cambio de contratar un seguro de hogar, un seguro de vida, un seguro de protección de pago (o desempleo) y un plan de pensiones.

4.       Cuantas menos facilidades de pago y financiación pidamos al banco, menos necesitará contrarrestar su ‘riesgo’ y menos productos vinculados nos obligará a contratar.

De todas maneras, ante la duda entre dos hipotecas con distinto interés y distintos productos vinculados, se impone realizar los cálculos para cada caso, ya que la existencia de 1 o 2 de estos productos puede no ser determinante. Por eso es imprescindible preguntar exhaustivamente al banco (1) cuántos son, (2) cuánto cuestan exactamente, (3) hasta qué punto son obligatorios y (4) en qué plazo los tendremos que pagar.