El sector inmobiliario en Quo Vadis Vivienda. Del infierno camino al purgatorio

9:02 Publicado por Luis Alberto

El pasado jueves la gente del Idealista.com organizó la segunda edición del Quo Vadis Vivienda, un agradable encuentro en “petit comité” entre responsables del sector inmobiliario, periodistas y bloggers financieros para entre todos radiografiar la situación actual del sector inmobiliario en España.

Sobre la situación actual del sector inmobiliario y su posible futuro a corto plazo, del encuentro en Quo Vadis Vivienda no me ha quedado del aún del todo claro si el sector está aún en el infierno, ha pasado al purgatorio, o bien los principales actores del sector han asumido perfectamente la nueva realidad y se están adapatando al calor del infierno. Desde mi percepción particular y según lo hablado en Quo Vadis está sería la situación actual del sector:

- Complicado para promotores y agentes del sector poder competir en aquellas ubicaciones donde la banca se ha quedado con promociones. Básicamente porque están empezando a realizar descuentos muy agresivos en precios y sobretodo porque facilitan la financiación en la venta de sus promociones y por otro lado salvo que seas un cliente muy solvente están cortando la financiación para comprar activos inmobiliarios de terceros. No es factible hoy en día comprar una vivienda sin pagar el 20% o 30% del valor de la vivienda salvo que se adquiera una vivienda en manos de un banco donde entonces si es factible obtener una financiación por el 100%.

- A los 70.000 millones de activos inmobiliarios acumulados en el balance de los bancos probablemente les tocará una segunda ronda de absorción de activos inmobiliarios debido a que la mayoría de las reestructuraciones de deuda que se hicieron a promotores finalizan o vuelven a tener que pagar intereses y principal en 2011 y su posición sigue siendo similar a la de hace dos años. Por lo que es previsible que sigan acumulando viviendas en el balance.

- Si se venden viviendas en España pero se vende lo que pueda estar en precio, es decir con descuentos significativos (30%) sobre los precios que podemos tener en mente. Parece que después de la vuelta de vacaciones los vendedores particulares de vivienda de segunda mano están empezando a ser conscientes de los nuevos precios a la baja.

- La tendencia demográfica y la actual coyuntura económica hace prever que en los próximos años no se construyan más de 80.000 – 120.000 viviendas nuevas al año en España, contra las cerca de 800.000 viviendas nuevas al año construidas durante el boom del sector. Las nuevas promociones se centraran probablemente en las grandes capitales donde si se empieza a notar un cierto déficit de viviendas.

- El gran problema de la banca, en cuanto a los activos inmobiliarios que tienen en sus balances, es sobretodo el suelo que se han quedado (aproximadamente entre el 50% y 60% del valor de los activos que tienen en balance), en algunos casos se trata de suelo contabilizado o valorado en 30 millones de euros y que hoy en día con suerte vale 2 o 3 millones de euros.

- La presión del problema del sector inmobiliario se está empezando a trasladar a la banca que están ante la disyuntiva de o bien preservar los fondos propios intentando no sacarse de encima activos con pérdidas o bien generar liquidez. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido más fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE), con la nueva política de provisiones del banco de España que penaliza algo más el tener activos inmobiliarios en el balance y la visión táctica de algunas entidades que se han dado cuenta que probablemente es mejor sacarse ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar.

- La banca se está empezando a dar cuenta que los activos inmobiliarios “están vivos” y que las promociones se deterioran con el paso del tiempo (atención al vandalismo) por lo que se requiere de recursos para mantenerlas ya que algunas con el paso del tiempo se convierten en invendibles y requiere de nuevas inversiones para ponerlas otra vez a la venta.

- Una de las principales amenazas para la estabilización del sector sería una fuerte subida del euribor, actualmente los compradores que adquieren una vivienda lo hacen porque la actual bajada de precios permiten que la cuota de la hipoteca en algunos casos vuelva a ser inferior al pago de un alquiler.

En fin, una situación similar a la que venimos viviendo los últimos años en el sector, y en donde la esperanza es ver cómo alguno de los actores profesionales se están adaptando a las nuevas circunstancias y en donde las entidades financieras tienen antes si un gran reto que muchas de ellas aún no saben muy bien como afrontar.

De momento también han escrito sobre el Quo Vadis Vivienda organizado por el idealista.com en lainformación.com, Cotizalia y Especulación.org.

En está edición del Quo Vadis Vivienda han asistido Rafael Valderrábano (BásicoHomes), Carlos Ferrer-Bonsoms (Jones Lang Lasalle), Mikel Echevarren (Irea), Juan Villén (Capitae), Remo (Actibva, el blog Salmón), Miquel Roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (Cotizalia), Jesús Pérez (FinancialRed y Bolsa.com), Enrique Utrera (lainformacion.com), Vicente Varó (Unience) y Fernando Encinar (Idealista), Daniel Montero (idealista news), María Martínez (Idealista) y servidor.